饭店工程:“三个后墙”不倒

　2007-4-24 16:22:02 　[本网编辑]

　　三、“三个后墙”不倒的具体措施 　　 

　　1、堵塞资金超支的各种漏洞 　　 

　　1)装饰公司主材加价，增加业主负担。装饰材料不像土建三大材，品种单一，价格透明。一个工程往往需要上万种装饰主材。同一张夹板、同样的地砖质量等级，因货源渠道的不同，价格往往成倍相差。因此，装饰公司主要利润来源是主材加价。如买60元的夹板卖给甲方120元；或者相反，报给甲方120元的夹板，换成60元的。这样1000万元的主材中，装饰公司加价按常规20%算，就高达200万元。“福思特”深知业主方必然要遭遇的种种价格陷阱，因此，在招标文件中，明确规定装修主材由建设方和设计方共同选定，设计方把好装修效果和质量关，甲方把好整个购买过程的价格关，要求装饰公司投标以清工、辅料加管理费的承包方式及工程量清单报价。 　　 

　　为明确投标单位报价和非报价范围，使各投标方的报价具有可比性，甲方在招标文件中明确列出两个表格：一是《图纸内不在招标范围项目一览表》说明图纸内虽然已有标注，如地毯、窗帘、活动家私等但与装饰公司报价无关，不需报价；二是《需装饰公司安装施工甲供材料表》，如洁具及配套五金件、石材及墙地砖等，甲方供主材，装饰公司只报施工费和辅料价。由于这种承包方式施工方无法在主材上加价，仅此一项措施，就可为甲方节约资金300万元左右。 　　 

　　2)堵塞投标方有意或无意工程量计算漏项的漏洞。目前国内饭店工程建设超支的一个重要原因，就是开工后项目变更和签证，其共同原因：一是投标者为保证以低价中标，故意少算或不算工程量，待开工后，再缠着甲方追加变更，造成预算超支；二是投标方实力不够或粗心大意，也会造成因不能准确把握图纸的内容而造成少计算工程量。这就是导致低价中标，反而高价结算的重要原因。合同一旦签订，甲方自然吃大亏。 　
  
　　为堵塞上述漏洞，在招标文件中明确要求工程款额一次性包死，漏项缺项由投标者责任自负，并明确投标者报价包括的范围和事项，如冬季施工措施费、现场二次搬运费等都包括在报价范围之内，这样就使工程预算基本等同于工程决算，有效堵塞了签订合同后追加工程量，从而追加工程总造价的漏洞。诸如此类还有十几项措施，因篇幅所限，恕不多述。 　　 

　　2、确保四星级标准的实现和工程质量的达标。国家星级标准分为硬件设施和管理服务两大部分，在工程建设中，“福思特”作为星级饭店管理内行，对2003年度最新颁布的星级酒店评定标准认真吃透，将总分660分每条评分标准的每个事项对照本工程的实际，从功能布局、设计、选材、施工各方面严格把关，经过精确计算，该项目竣工后，可达到336分，确保四星标准的要求。 　　 

　　在保证工程质量方面，“福思特”首先抓住了两大关键点：一是施工队伍选择；二是项目经理选择。在施工队伍选择中，资格预审条件中明确规定，投标者近三年必须有三个以上高星级酒店装修的同类工程业绩，写字楼、住宅楼干得再多也没用，这样就淘汰了只有执照、资质而无星级酒店装修经验的施工队伍。 

　　项目经理的选择比选施工队伍更为重要。正像人们看病，不仅医院要好，关键还得医生个人医术好，好医院一样有差医生。因此，“福思特”作为顾问方，在招标文件中明确要求：A、投标者上报的本工程项目经理必须是建设部一级资质；B、该资质必须在建设部网站上能查询到，且投标时该项目经理必须自带项目经理证书原件到现场接受“福思特”有关专家的考核；C、该项目经理近三年必须有三个以上高星级酒店项目管理的业绩，并在投标时携带曾参与管理星级酒店工程的合同原件作为证明；D、仅上述三项只能保证项目经理资质的真实性和具有同类项目施工管理能力，但还远远不够。因为有些投标者，可能借一个项目经理参加投标，中标后再更换项目经理。为避免这种情况发生，招标文件又规定：合同签订后，项目经理不得换人，违约者将没收全部履约保证金。这样，就将弄虚作假、没有实力、单靠社会关系的施工队伍淘汰出局，为确保工程质量奠定良好基础。 

　　3)签订合同后，由“福思特”严格进行质量管理，“福思特”监理的项目经理每天都在施工现场反复巡查。开工不足一个月，发现施工方偷工减料、影响质量事项6起，通过下达工程整改单、质量处罚单，有效保证了工程质量的稳定性。 　　 

　　3、确保工期按期完成 　　 

　　在合同中堵塞工期漏洞，也是一大难点。一般合同只是定工期何时完成，而无相应违约条款，“福思特”协助甲方签订合同中明确规定：2005年4月20日交工，从4月21日起计算，每拖期一天，罚金5万元。 　　 

　　仅此一项还不能保证工期按时完成，在洽商合同时，装饰公司提出因乙方原因延误工期可接受此处罚；而非乙方原因则工期应该顺延。这样，看起来貌似合理实为埋下重大隐患，因为土建、消防、空调等十几个队伍任何一个施工单位拖期都将成为装修拖期的借口，这样总工期将会遥遥无期，对装修公司每日5万元的罚金将成为一句空话。因此，“福思特”协助甲方将该条款改为施工方必须自行掌握图纸、自行勘察现场、自行了解其他配套施工方的工程进度计划，在此基础上，按总工期要求排出自己切实可行的施工网络进度计划，2005年4月20日为最终竣工日。这样，除法律规定的不可抗力因素外，将装修公司拖延工期的各种借口统统堵死，有效保证了总工期。 　　 

　　另外，“福思特”作为顾问方还协助甲方进行大量施工过程管理工作：1、资金拨付管理；2、主材采供管理；3、施工进度管理；4、隐蔽工程签证及验收；5、设计变更签证手续；6、各施工项目交叉管理；7、施工质量每日监督；8、工程档案管理；9、竣工验收手续办理；10、常用管理方式的确定，包括工程协调会、工程量联系单、质量整改单、违约处罚单等各种工程管理表格的设计、签收手续等。 　　综上所述，若无顾问方、业主方、建设方三方坚强有力的密切配合，“三个后墙”不倒是不会实现的。而《饭店工程学》这门学科应属综合性、边缘交叉科学。目前为止，这门学科在全国尚属空白，这必然导致饭店建设资金大幅超支，工程质量参差不齐、工期拖延等各种弊病。 　　 

　　笔者在多年实践中，以哲学、资本论、逻辑学为指导，科学分析饭店工程建设所发生的弊端，在为国内众多饭店装修改造、工程管理实践中提炼出一套饭店工程管理科学理论与方法。此书分上中下三册，包括新建工程、改造工程和工程运转三大部分，约计四十万字，预计明年年底前出版发行，目的是使饭店业主与职业经理人在饭店工程建设中减少决策及组织实施的盲目性，按照饭店工程建设的科学规律和科学流程办事，少走弯路，少赔钱，真正做到施工不留隐患，竣工不留遗憾。

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